「住宅ローン減税」「住宅ローン控除」とは同じ制度のことで、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
条件を満たしたローンを組んで条件を満たしたマイホームを購入・建築したり、省エネやバリアフリーなど特定の改修工事をすると、年末のローンの残高に応じて「税金が還ってくる」制度のことです。
ざっくり言うと、ローン残高の０．７％に当たる税金が１３年間に渡り還ってきます。
数百万円という金額が減税されるものなので、特徴や最大限還付を受けるためにはどのようにしたらよいか、しっかり理解を深めていきましょう。
こんな方にオススメ
・これからマイホームを購入される方
・住宅ローンの借り方を考えている方
「住宅ローン減税、住宅ローン控除って何？」
「住宅ローン減税」とか「住宅ローン控除」って何ですか？
その二つは同じ制度です。
正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
漢字が多すぎ…ポイントを分かりやすく教えてください！
正式名称を覚える必要はないので、制度の大枠を理解していきましょう
住宅ローン減税の特徴
・住宅ローンの年末残高に対して０．７%の減税
・控除期間は１３年間
・条件により全く受けられないケースがある
住宅ローン減税（控除）とは、正式には「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローンを借りる際に支払う金利負担を軽減するために国が行っている減税制度です。
住宅の建築、新築・中古物件の購入、リフォームの資金を住宅ローンで支払った場合に、その居住開始後の年末借入残高に対して０．７%分が所得税と住民税から１３年間減税されます。
住宅が売れると大きなお金が動いて日本経済が活性化します。
そのため、多くの国民がマイホームを購入しやすいよう減税してくれるということです。
ちょ、先生、全く受けられないケースとか怖いんですけど！
２０２３年度でいうと、
所得が２０００万円以上の場合は受けられないです
所得が高ければ減税しなくても購入できるでしょ、といったところでしょうか。
その他にも、床面積が小さかったり、自ら居住していない場合も受けることが出来ません。
個人ではなく法人名義で住宅購入した場合も受けることができません。
２０２４年１月１日以降に新築の建築確認を受けた住宅、２０２５年６月３０日以降に建築された住宅は省エネ基準を満たさなければ住宅ローン控除の対象外となるため、これからマイホームを取得される方は注意が必要です。
年度ごとに条件は変わりますので住宅を取得するタイミングに合わせて、しっかりと確認が必要です。
住宅ローン減税を最大限活用する方法
住宅ローン減税を最大限活用する方法ってあるんですか？
制度を理解すれば色んな選択肢がありますよ
住宅ローン減税は、あくまで「減税（控除）」のため、支払った所得税・支払う住民税が減税される制度です。また住民税の最大控除額は９．７５万円と決まっています。
住宅ローン年末残高の０．７％が控除されるので、年末残高が５０００万円の場合は３５万円が減税の最大額となります。
例えばご主人様がひとりで５０００万円を借りていて、所得税支払いが２０万円だとすると
所得税２０万円＋住民税９．７５万円＝合計２９．７５万円が減税となります。
【３５万円の減税メリットの枠があるけれど、
実際の減税メリットは２９．７５万円】となります。
え、このとき取り損ねた５万円は翌年に持ち越せないんですか？
はい。消滅します。
もったいないー！！最大額を受け取りたい！
住宅ローンの借り方を考える
最大額を受け取るための方法として【住宅ローンを二人で組む】というものがあります。
例えば奥様に収入があり所得税を納めている場合、同じ５０００万円を借りるとしてもご主人様３０００万円、奥様２０００万円と分けることで
ローン減税最大額
ご主人様分 ２１万円（３０００万円×０．７％）
奥様分 １４万円（２０００万円×０．７％）
と分けることができ、３５万円の減税メリットを受けやすくなります。
住宅ローンを夫婦で組む場合は、一人で組む場合と比較して相続や離婚のときに影響があります。そしてローン減税の金額も１３年間の積み重ねで考えると大きな金額差になります。
それぞれ単独で判断せず、総合的な判断が必要となります。
同じお金を借りても借り方次第で手元に残るお金が変わるんですね
その通りです
ほかに重要なポイントはありますか？
同じ住宅を購入しても住宅ローン減税の額が変わります。
解説しましょう
住宅ローンと自己資金（手持ち資金）の割合を考える
住宅ローン減税制度の特徴として「住宅ローン年末残高の０．７％が上限」であることが挙げられます。具体例で見てみましょう
＊具体例＊
・土地、建物の総額：５０００万円
・年収：７００万円
・手持ち資金：１０００万円
・金利０．５％の３５年ローン
「全額ローン」と「手持ち資金を支払う」２パターンで見てみましょう
【５０００万円全額を住宅ローンで組んだ場合】
住宅ローン控除 累計額：約３６０万円
【４０００万円の住宅ローンと１０００万円の手持ち資金を出した場合】
住宅ローン控除 累計額：約２９０万円
えぇ！同じ住宅を購入して７０万円も減税効果が違うんですか？！
諸条件により異なりますが、おおよそこれくらいの差が出ます
どうせなら、ローン減税終わった１４年目とかに繰り上げ返済したほうが良さそうですね
金銭的に考えるとその通りです。
あとはローンに対するストレスや年齢などを含めて総合的に判断したいですね
結論
同じ住宅を購入しても、住宅ローンの組み方によって住宅ローン減税額が異なり、手元に残るお金に違いが出ることが分かりました。
扶養控除や年収の上昇率、自分の年齢や子供の年齢、購入する物件内容などによって取るべき選択肢は変わってきますが、積極的に活用していきたい魅力的な制度です。
メチャクチャいい制度ですね
ふるさと納税と同クラスの、使わないと勿体ない税制度ですね
マイホームを購入する際、ローン減税を受けられる建物なのか受けられない建物なのかをきちんと確認すると、高くてあきらめようとしていた建物の方が妥協する建物よりも実質的には安くつくこともあります。
年度により税制度は変わりますので、建築会社や不動産会社の担当者様に確認をしてから購入の決断をされることをお勧めいたします。
「うちの家族は住宅ローン減税どれくらい受けられるかな？」
「うちの場合、どんな風に住宅ローンを組めば最大限制度を活用できるかな？」
「そもそも、我が家のマイホーム購入って適正額いくらなんだろ？」
この質問については、ご家族それぞれの背景や価値観により最適解が異なります。
きちんとご自身の背景や人生の価値観、お金の価値観に合わせた資金計画を整理することが大切です。
上記のようなことが気になる方は「お金単体のプロ」ではなく「建築・不動産に特化したお金のプロ」が詳しく個別でアドバイスいたします。
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